Der Kauf einer Immobilie ist eine ernsthafte Investition, weshalb ein großer Teil der Käufer einen Bankkredit in Anspruch nimmt und gleichzeitig seine gesamten Ersparnisse einsetzt. Was jedoch häufig übersehen wird, ist, dass bei der Festlegung des Budgets auch die zwingend anfallenden Gebühren berücksichtigt werden müssen.
Notargebühr
A) Verträge über die Übertragung des Eigentums sowie über die Begründung dinglicher Rechte müssen zwingend in der Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen werden (Art. 18 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge – ZZD). Dementsprechend ist für die Durchführung des notariellen Geschäfts eine Notargebühr zu entrichten.
Die Notargebühr wird entsprechend dem materiellen Interesse bestimmt (beim Kauf ist dies der im notariellen Vertrag angegebene Kaufpreis der Immobilie).
| Kaufpreis der Immobilie | Formel zur Berechnung der Gebühr (in Lewa) |
| bis zu 100 Lewa einschließlich | 30 Lewa |
| 101-1000 Lewa | (der Kaufpreis – 100 Lewa) x 1,5% + 30 Lewa |
| 1001 – 10 000 Lewa | (der Kaufpreis – 1000 Lewa) x 1,3% + 43,50 Lewa |
| 10 001 – 50 000 Lewa | (der Kaufpreis – 10 000 Lewa) x 0,8% + 160,50 Lewa |
| 50 001 – 100 000 Lewa | (der Kaufpreis – 50 000 Lewa) x 0,5% + 480,50 Lewa |
| 100 001 – 500 000 Lewa | (der Kaufpreis – 100 000 Lewa) x 0,2% + 730,50 Lewa |
| Ab 500 000 Lewa | (der Kaufpreis – 500 000 Lewa) x 0,1% + 1 530,50 Lewa, aber nicht mehr als 6000 Lewa |
*Zu beachten ist außerdem, dass auf die Notargebühr Mehrwertsteuer erhoben wird, d. h. zu der Gebühr sind zusätzlich 20 % MwSt. hinzuzurechnen.
B) Wird die Immobilie mittels eines Hypothekendarlehens erworben, ist zusätzlich die Notargebühr für die Bestellung der Hypothek zu berücksichtigen.
Handelt es sich um eine vertragliche Hypothek, wird diese in der Form einer notariellen Urkunde bestellt, wofür eine Notargebühr gemäß der oben genannten Tabelle zu zahlen ist. In diesem Fall entspricht das materielle Interesse der Höhe des Darlehens (es ist möglich, dass der Immobilienwert 300.000 BGN beträgt, der Kredit jedoch nur 200.000 BGN – dieser Betrag wird in der Hypothek angegeben und auf dessen Grundlage wird die Notargebühr berechnet).
Handelt es sich um eine gesetzliche Hypothek, wird diese durch einen Antrag mit notariell beglaubigter Unterschrift bestellt. Auch hier wird die Notargebühr auf Grundlage des materiellen Interesses (Höhe des Darlehens) berechnet, sie beträgt jedoch 50 % der nach der oben genannten Tabelle bestimmten Notargebühr.
Da der Notar zusätzliche Gebühren für die Ausstellung von Abschriften, die Beschaffung von Lastenbescheinigungen u. Ä. erheben kann, empfehlen wir, mit zusätzlichen 100–200 BGN zu rechnen.
Eintragungsgebühr
Notarielle Urkunden unterliegen der Eintragung bei der Eintragungsagentur.
A) Die geschuldete Gebühr beträgt 0,1 % des materiellen Interesses (des Immobilienpreises).
B) Wird eine Hypothek bestellt – unabhängig davon, ob es sich um eine gesetzliche oder vertragliche Hypothek handelt –, fällt für deren Eintragung ebenfalls eine Eintragungsgebühr in Höhe von 0,1 % des in der Hypothek angegebenen materiellen Interesses an.
Kommunale Erwerbssteuer
Beim Erwerb einer Immobilie schuldet der Käufer eine kommunale Steuer. Diese wird durch eine Verordnung der jeweiligen Gemeinde festgelegt, in der sich die Immobilie befindet.
Für die Städte Sofia, Plovdiv, Varna, Burgas, Stara Sagora, Veliko Tarnovo, Targovischte, Montana, Sliven und Dobritsch beträgt diese Steuer 3 %.
Die Steuer kann jedoch auch in anderer Höhe festgelegt sein, zum Beispiel:
- Stadt Plewen – 2,85 %
- Stadt Russe – 2,7 %
- Stadt Schumen – 2,6 %
- Stadt Wratsa – 2,5 %
- Stadt Razgrad – 2,4 %
(Die angegebenen Steuersätze in den genannten Gemeinden sind gültig zum 03.08.2024.)
Maklerprovision
Wurde die Transaktion mit Hilfe eines Maklers durchgeführt, ist zusätzlich eine Maklerprovision zu zahlen. Deren Höhe richtet sich nach dem abgeschlossenen Maklervertrag.
Der Großteil der Makler verlangt eine Provision in Höhe von 3,6 % inkl. MwSt. vom Immobilienwert.
Beispielrechnung
Wird eine Immobilie im Wert von 300.000 BGN erworben und finanziert der Käufer den Kauf mit einem Hypothekendarlehen in Höhe von 200.000 BGN, besichert durch eine vertragliche Hypothek, ergeben sich folgende Gebühren:
Notargebühr
A) Für den Kaufvertrag(300.000 BGN – 100.000 BGN) × 0,2 % + 730,50 BGN = 1.130,50 BGN, zuzüglich 20 % MwSt.
B) Für die vertragliche Hypothek(200.000 BGN – 100.000 BGN) × 0,2 % + 730,50 BGN = 930,50 BGN, zuzüglich 20 % MwSt.
Eintragungsgebühr
A) Für den Kauf300.000 × 0,1 % =
B) Für die Hypothek200.000 × 0,1 % =
* In der Regel belaufen sich die Notargebühr und die Eintragungsgebühr zusammen auf etwa 0,5 % des Immobilienwerts bzw. 1 % bei Bestellung einer Hypothek.
Kommunale Steuer
300.000 × 3 % = 9.000 BGN
Maklerprovision
300.000 × 3,6 % = 10.800 BGN
Gesamt: 22.773,20 BGN
* Bei der Kostenplanung ist zu beachten, dass die genannten Gebühren spätestens am Tag der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags zu zahlen sind, also vor der Auszahlung des Hypothekendarlehens. Das bedeutet, dass diese Kosten nicht durch das Darlehen gedeckt werden können und aus Eigenmitteln oder einem Konsumentenkredit zu finanzieren sind.
Ebenso ist zu berücksichtigen, dass Banken in der Regel eine Eigenbeteiligung verlangen, die je nach Bauart und Bewertung der Immobilie zwischen 10–15 % (Massivbau, EPK) und 30–35 % (Plattenbau) liegt. Dieser Betrag ist ebenfalls spätestens am Tag der notariellen Beurkundung zu zahlen (ebenfalls vor Auszahlung des Hypothekendarlehens).
Vor diesem Hintergrund sollten Sie bei der Festlegung Ihres Budgets für den Immobilienkauf berücksichtigen, dass Sie über etwa 7,6 % an Gebühren sowie über 10–35 % Eigenbeteiligung verfügen müssen.
Es ist zudem wichtig zu beachten, dass gemäß Art. 186 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge (ZZD) die Kosten für den Vertrag und die sonstigen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Übertragung des Eigentums an Immobilien grundsätzlich von den Parteien zu gleichen Teilen getragen werden. Diese Regelung ist jedoch nicht zwingend, sodass die Parteien eine andere Vereinbarung treffen können.
Zu Ihrer Erleichterung können Sie die von Ihnen geschuldeten Gebühren mit dem auf der Website verfügbaren Kalkulator berechnen.
Bei weiteren Fragen oder wenn Sie Unterstützung benötigen, zögern Sie nicht, uns über den Bereich Kontakt zu kontaktieren.